duendepr.com actualité Ministère du logement : Rapport Leclercq-Girometti, solutions pour l’amélioration des logements collectifs neufs

Ministère du logement : Rapport Leclercq-Girometti, solutions pour l’amélioration des logements collectifs neufs

La ministre du Logement Emmanuelle Wargon a dévoilé mercredi 8 septembre les conclusions du rapport rédigé par François Leclercq, architecte urbaniste, et Laurent Girometti, directeur général d’EpaMarneEpaFrance, dédié à l’amélioration du logement collectif en France. Si le constat est sans appel depuis les années 80 avec une baisse de la superficie moyenne des appartements de 10%, accompagnée d’une détérioration de la qualité des nouveaux logements – hauteurs sous plafond de plus en plus faibles, difficulté de ventilation, chambres et cuisines réduites au minimum – la raison de cette dégradation de la qualité de vie ne fait pas mystère : la construction neuve est désormais essentiellement déterminée par la notion de rendement . En cause, une pression foncière accrue et un marché de l’habitat neuf mené en majorité par des investisseurs qui n’habiteront pas eux-mêmes les logements. Le rapport propose donc des solutions pour inverser la tendance et inciter le marché à investir mieux et plus durablement selon deux axes forts : un conditionnement du dispositif successeur de la loi Pinel selon des critères de qualité et la mise en place d’un réseau de la qualité d’usage des logements et d’échanges des bonnes pratiques pour encourager l’élaboration de chartes locales en concertation avec les élus locaux des communes et intercommunalités.

Mesure Principale afin d’améliorer la surface des logements neufs collectifs. Le rapport propose d’agir sur le dispositif fiscal Pinel : « Le levier national le plus solide pour influer sur les caractéristiques des logements collectifs neufs est, selon nous, le dispositif d’investissement locatif Pinel. Celui-ci se prête à une conditionnalité de l’aide : nous proposons donc de l’utiliser pour inciter à produire des logements de meilleure qualité. L’acquéreur en Pinel, concentrant son intérêt sur l’investissement financier, ne se montre en effet pas toujours très regardant sur la qualité d’usage. Le signal serait visible et fort, il aurait probablement un effet au-delà du seul dispositif fiscal. ».

Le taux de défiscalisation serait donc directement corrélé à la qualité du projet immobilier locatif, en définissant comme critère prioritaire les surfaces habitables : « Cette mesure d’augmentation aurait des répercussions directes sur le couple séjour / cuisine, que celle-ci soit séparée ou non mais devant de préférence être éclairée et ventilée indépendamment de façon à être séparable. La surface globale améliorée pourrait ainsi prendre en compte des évolutions d’aménagement et les nouvelles fonctionnalités des cuisines (notamment le tri sélectif). Ainsi la surface minimale du couple cuisine-séjour selon la typologie considérée pourrait être comprise entre 23met 31mconformément notamment aux minimums en vigueur en Suisse (25m2) et en Belgique (28m2) et selon la répartition qui suit : T1 : 23 m2 T2 : 25 mT3 : 27 mT4 : 29 mT5 : 31 m2 «

Le rapport propose en outre un calendrier d’action réaliste pour l’entrée en vigueur de cette nouvelle incitation à des logements de qualité : «  Une première étape pourrait consister à utiliser un critère lié à la qualité d’usage dans le cadre du dispositif voté en loi de finances pour 2021 permettant à partir de 2022 le maintien (et non la baisse) des taux actuels de réduction d’impôt en contrepartie du respect de certaines conditions. A échéance plus lointaine, une pérennisation du dispositif Pinel (actuellement prévu pour s’éteindre en 2024) pourrait être assortie d’une conditionnalité pleine à un tel critère. »

Amélioration générale optionnelle de la qualité des logements. Le rapport pointe une amélioration souhaitable de la mutabilité des constructions neuves (afin de modifier facilement la distribution des pièces selon les besoins futurs), de la luminosité (favoriser la double exposition et maximiser l’éclairement naturel), de la ventilation naturelle et la sensation d’espace (augmenter la hauteur sous plafond au-delà de 2,50m), de la praticité (meilleur agencement pour ranger, faire sécher, trier) et enfin du rapport à l’extérieur (généralisation des terrasses et balcons, mise en place d’espaces extérieurs mutualisés comme les toits terrasses ou les jardins accessibles à l’ensemble des habitants).

Selon les conclusions du rapport, un des critères essentiels notamment du point de vue environnemental et bioclimatique est celui de l’augmentation de la hauteur sous plafond : « celle-ci présente de nombreux avantages (amélioration de la ventilation de la qualité de l’air intérieur, facilitation de l’usage de lits superposés ou de mezzanines) […]. Le critère ne peut néanmoins être imposé qu’à condition de s’assurer de ne pas perdre en constructibilité du fait de hauteurs maximales fixées au PLU. »

Pour atteindre cet objectif, François Leclercq et Laurent Girometti recommandent le développement de « chartes » par les collectivités territoriales (préférentiellement au niveau intercommunal) ou les aménageurs. « Ce type de démarche volontairement « non- réglementaire » permet la plus grande intelligence d’application lorsqu’elle intervient en accompagnement d’une politique de production de logement : outre qu’il est possible d’y prendre en compte des spécificités locales, une telle charte est un outil de dialogue et de négociation entre autorité publique et maîtres d’ouvrage des opérations immobilières. Elle tire la qualité vers le haut et contribue à réguler le marché sans pour autant menacer la production. Il semble important en revanche d’éviter l’emploi d’une charte à des fins de blocage malthusien. De ce point de vue, les travaux de la « commission Rebsamen » pour la relance de la production de logement paraissent porteurs de pistes très intéressantes. En proposant de privilégier la voie contractuelle entre État et collectivités, et en recherchant les possibilités d’incitation des collectivités à produire là où c’est nécessaire, ces travaux posent un cadre dans lequel pourrait parfaitement s’insérer le « bon usage local » d’une charte de qualité des logements. »

Les deux auteurs proposent d’accompagner ces chartes par un effort de sensibilisation du public et des acteurs à la qualité du logement avec notamment la rédaction d’un recueil d’information et d’une animation transversale sur les démarches locales en faveur de la qualité des logements, l’intégration des critères du référentiel dans des outils de mesure et de reconnaissance de la qualité d’usage (telles que les labels), la prise en compte d’une politique d’acquisition de logements par des investisseurs institutionnels, qui pourraient décider d’utiliser le référentiel pour au moins une part de leurs acquisitions et enfin l’intégration dans des outils de sensibilisation plus large des acquéreurs et occupants potentiels afin de permettre un « empowerment » de ceux auxquels les logements sont destinés.

  

Le 14 octobre prochain, Emnanuelle Wargon dévoilera au public les conclusions de ce rapport, ainsi que 10 mesures pour “Habiter la France de Demain”, une réflexion ambitieuse sur l’aménagement et la ville.

Rapport complet et interview François Leclercq sur demande avdb@duendepr.com + 33 6 19 06 17 62

FrancoisLeclercq

L’agence Leclercq Associés est une structure pluridisciplinaire d’environ 70 personnes, qui intervient autant sur des projets d’architecture que sur des projets urbains d’envergure internationale en France, au Maroc et en Belgique. François Leclercq est membre de l’Atelier International du Grand Paris et développe actuellement des projets de renouvellement urbain sur des sites majeurs à Marseille et en Île-de-France comme le campus tertiaire Arboretum, dont la construction vient d’être lancée à Nanterre.

Depuis le début de ses aventures architecturales, c’est la capacité à initier une fusion entre paysage et architecture, espaces extérieurs et intérieurs, qui est au cœur de sa pratique. C’est la valorisation des notions de confort et d’usage qui sous-tend ses bâtiments pour mettre en musique le besoin de l’individuel et du collectif, l’expression du singulier et de l’ordinaire, en croisant fortement la problématique environnementale, notamment par un travail sur la réversibilité et sur la performance énergétique.

Depuis 20 ans, l’agence a également développé une expertise sur le bois avec des réalisations dans divers domaines : bureaux, logements, enseignement ou complexes sportifs, qui lui ont valu plusieurs distinctions dont le prix national 2015 de la construction bois pour le lycée de l’Ile de Nantes (plus grande construction bois scolaire de France).
www.leclercqassocies.fr