duendepr.com actualité « L’augmentation du télétravail impose une nouvelle charte de qualité pour les logements français » par François Leclercq, Jacques Lucan et Odile Seyler

« L’augmentation du télétravail impose une nouvelle charte de qualité pour les logements français » par François Leclercq, Jacques Lucan et Odile Seyler

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82% des DRH envisagent d’augmenter dans les prochains mois le nombre d’emplois éligibles au télétravail, selon une étude publiée par Le Monde le 13 septembre, tandis que de grands groupes comme Peugeot expérimentent déjà à grande ampleur le télétravail cet automne (1,5 jour de présence sur site par semaine) avant de figer son usage. Mais comment vivre et travailler dans un trois pièces de 65 m² en moyenne ? Voire 60 m² pour les surfaces neuves les plus petites offertes à la vente ? Soit 10 m² de retard sur la moyenne européenne ! Au printemps, le confinement a condamné de nombreux français à s’entasser dans des appartements trop petits, aujourd’hui l’installation pérenne du télétravail rend plus urgente encore la rédaction d’une nouvelle charte de qualité sur la taille des logements collectifs. 

Depuis la crise du COVID, François Leclercq, Jacques Lucan et Odile Seyler ont pris position pour revaloriser la taille des logements et entamer des recherches afin de comprendre comment un pays comme la France, qui n’a pas été récemment confronté à de réelles crises démographiques ou à de grandes évolutions ou mutations sociales, a pu en arriver, en quelques décennies, à une réduction importante des surfaces des logements.

« Si l’on compare les logements collectifs européens, la France est bonne dernière, accusant dix mètres carrés de moins que nos voisins belges ou allemands. Petits et standardisés à outrance, nos appartements sont tributaires d’une réglementation qui n’a pas évolué depuis 50 ans. » résument les architectes. En cause, le prix du foncier, la fiscalité et une construction dans l’urgence que l’on explique par la rareté. « C’était vrai après-guerre, lorsque la France se reconstruisait et absorbait l’exode rural, ce n’est plus justifié aujourd’hui. Encore moins dans nos territoires les moins peuplés. Les grandes villes ont un foncier très cher, conséquence de leur attractivité économique et culturelle, mais la taille et les standards des appartements sont pourtant les mêmes à Limoges, Bordeaux ou Paris. On marche sur la tête ».

Appartement-Jean-Dubuisson-1965-Courbevoie-7 NB

La solution est donc locale. Les maires peuvent agir en imposant des mètres carrés supplémentaires aux promoteurs. Des villes comme Nantes l’ont déjà expérimenté avec succès. Les municipalités, les collectivités territoriales, les SEM peuvent agir sans attendre un nouveau cadre réglementaire national en s’appuyant sur une nouvelle charte de qualité dont François Leclercq, Jacques Lucan et Odile Seyler ont entamé la rédaction afin d’orienter les futurs projets et peser sur les arbitrages des promoteurs.

« Les initiatives de l’État se sont affaiblies et les entreprises privées incitent à une réduction permanente de la taille des logements par une optimisation du modèle économique de la promotion. Les réglementations à ce sujet étant très peu coercitives et les pouvoirs des autorités locales très faibles, ce système s’est donc généralisé, s’appuyant sur le prix du foncier (toujours plus élevé) pour agir sur la taille du logement comme seule variable d’ajustement possible. Ainsi, pour chaque terrain, un appel d’offres s’organise auprès d’opérateurs, qui ont tout intérêt à produire le plus de logements possibles à surfaces et volumes constants. Les petits logements étant effectivement beaucoup plus faciles et rentables à vendre. Une règle imposant des surfaces plus généreuses aurait donc mécaniquement pour effet de réduire la part de la charge foncière dans le coût final du logement.

Ces 10 % ou 20 % de surfaces en plus n’engendreraient pas une augmentation équivalente du coût de la construction. En effet, trois éléments sont relativement coûteux dans la construction d’un immeuble classique : les infrastructures (dépollution des sols, terrassements, fondations et parking) ; les éléments techniques (courants forts et faibles, plomberie et équipements sanitaires, cuisines, chauffage) ; les façades qui, même si leurs matériaux sont souvent assez peu onéreux, doivent répondre à des performances acoustiques et thermiques coûteuses. Dans ces conditions, l’augmentation de la surface d’un logement, si on considère de manière très simple une surépaisseur augmentant la profondeur de chaque pièce, correspond à l’ajout d’un peu de surface de plancher en béton et de quelques finitions. Ceci serait sans incidence sur les trois éléments coûteux distingués précédemment, et donc n’induirait qu’un pourcentage supplémentaire de coût très faible par rapport à un logement de base.

« Dans ce contexte de concurrence permanente entre promoteurs, basée principalement sur des équations financières, nous proposons d’imposer des surfaces minimales, pour chaque pièce et pour la surface globale des logements :

Deux pièces : 55 m² minimum
Trois pièces : 75 m² minimum
Quatre pièces : 90 m² minimum
Cinq pièces : 105 m² minimum

Chambre : 12 m² minimum

Ces principes auraient comme incidence une augmentation globale du volume construit à nombre constant de logements, perçu comme une densification supplémentaire de nos villes, et appelle donc à mener en parallèle une réflexion sur l’urbanisme et sur de nouvelles répartitions territoriales, alors que l’exode des urbains vers la campagne est encore un fantasme lointain et écologiquement discutable, qui étalerait l’urbanisation » François Leclercq, Jacques Lucan et Odile Seyler

 

IllustrationTaille logement 2

Photos :

1/ Photographie Grand angle 3 pièces, Paris, aujourd’hui

2/ Logement 3 pièces, Paris 1970

3/ Comparatif plan appartement parisien 1961 – 2020

Fondée par François Leclercq, l’agence Leclercq Associés est une structure pluridisciplinaire de plus de 80 personnes – architectes, ingénieurs, géographes, urbanistes issus de filières Sciences Po ou Ponts et Chaussées, paysagistes, graphistes – qui intervient sur des projets d’architecture et d’urbanisme. Leclercq Associés mène des projets urbains de grande échelle comme l’extension d’Euroméditerranée à Marseille, Reims Grand Centre, la stratégie métropolitaine pour la métropole de Montpellier, l’extension du port de la Grande-Motte, la transformation du Grand Arénas de Nice ou encore la coordination de la ZAC Bercy Charenton à Paris, Mediapark à Bruxelles et La Termica à Malaga… Ces préoccupations se retrouvent dans sa pratique architecturale, sensible à la question environnementale à laquelle l’agence répond notamment par l’usage du bois en tant que matériau efficient à de nombreux égards. La réalisation du pôle sportif de l’INSEP à Vincennes ou le lycée international Nelson Mandela à Nantes, en sont des exemples, comme le projet de campus de bureaux L’Arboretum à Nanterre. Quelle que soit l’échelle de son intervention, Leclercq Associés plaide pour une libre appropriation et pour le plaisir de se sentir voyageur dans sa propre ville.

www.leclercqassocies.fr

Fondée par Odile Seyler et Jacques Lucan, l’agence a acquis une compétence reconnue dans les programmes de logements, finaliste du prix Mies van der Rohe et prix Bauwelt. Elle s’intéresse particulièrement aux questions relatives aux typologies des logements. L’agence a développé depuis de nombreuses années un travail de recherche et d’investigation intellectuelle, en liaison avec une activité d’enseignement. 

Jacques Lucan est professeur à l’Ecole Polytechnique Fédérale de Lausanne, professeur honoraire à l’ENSA Paris.Est. Docteur honoris causa à l’Université de Liège. Membre du comité scientifique pour la restauration de la cathédrale Notre-Dame. Il a publié de nombreux ouvrages sur la ville et sur l’architecture parmi les plus récents : Précisions sur un état présent de l’architecture (2015) et Où va la ville aujourd’hui ? Formes urbaines et mixité (2012).

Odile Seyler est professeur honoraire à l’ENSA Paris Est.https://www.seylerlucan.com

www.seylerlucan.com